Après avoir trouvé le bien immobilier à acheter, il vous reste à convaincre la banque d’accorder le financement de l’opération d’achat.
Bien entendu, peu de personnes ont les moyens d’acquérir une maison sans recourir au crédit immobilier. Ce dernier reste indispensable pour la majorité, mais l’obtenir n’est pas qu’une simple procédure. En effet, le crédit immobilier faisant partie des prêts à long terme, la banque exige des garanties solides avant de consentir au financement. Cela passe par la présentation d’un dossier de demande de crédit de la part de l’emprunteur. Le taux d’intérêt pouvant être consenti par la banque dépend, d’ailleurs, de la qualité de la demande. Voici quelques conseils pour l’élaboration du dossier de demande de crédit immobilier en bonne et due forme.
Avoir des comptes irréprochables
Avant de valider un dossier de demande de crédit immobilier, la banque prête attention à chaque détail. Pour rappel, ce document est accompagné d’un certain nombre de pièces comme les trois derniers bulletins de salaire, les relevés bancaires les plus récents. Les informations contenues dans ces différents éléments vont être épluchées par la banque avant l’octroi du crédit. Les découverts bancaires, un trop grand nombre de crédits à la consommation ou des dépenses imprévues peuvent être source de refus de sa part. Afin de constituer un dossier soigné et correct, il convient de prévenir à l’avance la survenance de ces éléments pouvant dégrader la qualité de la procédure d’approbation du crédit immobilier.
En outre, selon les nouvelles règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques ne peuvent pas accepter un taux d'endettement trop élevé, qui ne dépasse pas 35 % des revenus mensuels de l'emprunteur. De plus, la banque procédera également à l’évaluation du montant du reste à vivre du demandeur. Il s’agit du montant qui reste à la disposition du demandeur de crédit après le paiement de ses charges fixes. Enfin, si l’emprunteur est également locataire au moment du dépôt de la demande, la banque inclura aussi dans son évaluation du dossier le montant du saut de charges. Ce dernier correspond à la différence entre le loyer actuel de l’emprunteur et celui de la mensualité du crédit immobilier demandé.
Constituer un apport
Aucun dispositif réglementaire n’impose aux emprunteurs de fournir un apport personnel dans le cadre d’un projet d’acquisition de bien immobilier. Toutefois, dans la pratique, cette participation de sa part est régulièrement réclamée par les banques. Pour ces dernières, cela démontre le sérieux de l’emprunteur sur sa motivation à mener à bien l’opération. C’est également un gage de solidité financière de sa part. Rien que sur cet aspect, la présence de l’apport personnel permet aussi, au même titre qu’un compte bancaire sain, d’apporter de la qualité au dossier de prêt. Enfin, son existence permet à l’emprunteur de rester sous le seuil maximal d’endettement de 35 %.
Le montant minimal de l’apport personnel n’est fixé par aucun texte de loi. Toutefois, les banques exigent souvent que l’emprunteur se charge au moins de financer certains frais inhérents à l’opération d’acquisition. Il peut s’agir, entre autres, des frais de notaire, de garantie, de dossier ou de courtage. D’une manière générale, l’apport permet surtout à la banque de ne pas financer à 100 % l’acquisition du bien immobilier. Elle peut ainsi minimiser le risque de non-remboursement si jamais l’emprunteur décide de le revendre ou rencontre certains problèmes personnels ou professionnels.
En moyenne, la part apportée par l’emprunteur dans le projet correspond à 10 % de son prix. Mais ce pourcentage peut changer selon la banque. Certaines peuvent, toutefois, accepter de financer l’acquisition dans son entièreté, à condition que l’emprunteur présente un dossier solide.
Montrer une stabilité professionnelle
Il s’agit d’un des éléments auxquels les banques accordent le plus d’attention. La stabilité professionnelle conditionne grandement l’obtention d’un crédit immobilier, vu qu’un tel profil présente peu de risques sur le remboursement.
Il existe deux façons de l’attester :
- présenter un contrat de travail de type CDI ;
- justifier que l’on a exercé le même métier pendant au moins deux années successives.
Comparer pour obtenir le meilleur taux
Néanmoins, les banques rivalisent sur la présentation de leurs offres respectives pour tenter d’attirer le maximum de clients pour les crédits immobiliers. En comparant les différentes offres, il est possible d’en trouver certaines qui seraient plus intéressantes que d’autres. Il existe plusieurs sites comparateurs spécialisés sur Internet qui sont capables de faire ressortir des offres qui correspondent aux attentes de chaque emprunteur.
D’une manière générale, le fait de comparer les différentes offres de crédit bancaire a un intérêt majeur, celui d’en trouver une qui propose le taux d’intérêt le plus bas. Cela a son importance dans la mesure où le crédit immobilier se rembourse sur plusieurs années. L’objectif est donc d’obtenir un prêt qui soit le moins cher possible.
Pour information, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Selon l’Observatoire Crédit Logement, l’emprunteur revend aussi en moyenne sept ans après l’achat.
Lire attentivement les conditions du crédit
Obtenir le taux le plus bas n’est pas un objectif ultime dans le cadre d’une demande de crédit immobilier. Dans l’exercice de comparaison des offres, ce n’est pas également le seul paramètre à considérer pour le choix final. En effet, il est tout aussi utile de s’informer sur les autres facteurs de coût en lisant les conditions proposées par la banque. L’assurance emprunteur en est un. Celle-ci est obligatoirement liée au crédit immobilier, ce qui signifie qu’il est important de bien s’informer sur son coût ainsi que sur le degré de couverture qu’elle offre.
Par ailleurs, il convient aussi de lire les conditions de remboursement. Bien souvent, certaines banques permettent la possibilité de remboursement anticipé sans pénalité ou avec une pénalité minime. Certaines proposent la facilitation du transfert de prêt, le rachat de crédit, ou encore le report d’échéances.
Toutefois, il est conseillé de s’attarder sur les détails en lisant les conditions proposées par la banque.
