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Le mandataire immobilier et la clause de non-concurrence

4 nov. 2020 16:47:38 / Rédigé par BL Agents

Le mandataire immobilier exerce son métier en tant qu’agent commercial. Selon l’article L.134-14 du Code de commerce, son mandant, que ce soit un réseau de mandataires ou une agence immobilière, peut inclure une clause de non-concurrence dans son contrat. Néanmoins, cette dernière ne peut être établie d’une quelconque manière, étant fortement réglementée par un certain nombre de jurisprudences. Ainsi, elle n’est applicable que sur un espace géographique bien délimité, en plus d’une validité limitée dans le temps.

La clause de non-concurrence c'est quoi ?

En tant qu’agent commercial, le mandataire immobilier est chargé de réaliser un certain nombre d’activités au nom de son mandant. En l’occurrence, ce dernier peut être une agence, un agent immobilier ou un réseau de mandataires comme BL Agents, mais d’une manière indépendante. En général, le mandataire est amené à négocier et à conclure des opérations de vente immobilière. Selon la loi, le contrat du mandataire n’est généralement pas soumis à une validité. Mais s’il inclut une clause de non-concurrence, celle-ci est le plus souvent matérialisée dans un écrit. Par ailleurs, le mandataire ne pourra pas conditionner l’acceptation de l’ajout de la clause contre une compensation financière de la part de son employeur.

Durant la vie du contrat, le Code de commerce stipule dans son article L.134-3 que l’agent ne pourra, en premier lieu, représenter un autre mandant autre que celui avec lequel il est lié. Autrement dit, malgré son statut d’indépendant, le mandataire ne pourra pas représenter une autre agence ou un réseau que celui avec qui il a signé la clause de non-concurrence. Dans le cas contraire, il doit demander l’aval de son mandant avant de pouvoir représenter une autre firme concurrente. Pourtant, le contrat doit mentionner clairement la zone géographique dans laquelle la non-concurrence est applicable. Ce qui fait que le mandant peut exercer librement son métier en dehors de celle-ci sans être inquiété d’une éventuelle poursuite en justice pour non-respect de la clause.

La clause de non-concurrence peut perdurer même après la rupture du contrat de travail entre le mandataire et son mandant. Néanmoins, les restrictions liées ne doivent pas excéder une durée de deux ans à compter de la date de fin de collaboration. Dans tous les cas, la clause de non-concurrence est élaborée dans le but de protéger l’intérêt légitime de l’entreprise, sans léser, toutefois, la liberté du mandataire dans l’exercice de son métier. Il est indispensable de bien faire attention aux teneurs de la clause de non-concurrence avant de la signer. Il est même conseillé de la considérer comme étant un élément clé pour le choix du réseau de mandataires que l’on veut rejoindre.

Le périmètre légal de la clause de non-concurrence

Pour rappel, trois conditions doivent être réunies pour que la clause de non-concurrence soit applicable. Tout d’abord, elle doit être réitérée par écrit. Ensuite, elle est uniquement appliquée à un secteur géographique bien défini, et enfin, sa durée n’excède pas deux ans. Il faut, toutefois, noter qu'une fois que le mandataire a quitté son réseau, il pourra exercer sur la zone géographique concernée par sa clause de non-concurrence. Toutefois, c’est seulement lorsqu’il vend d’autres produits et services que ceux de l’immobilier qu’il ne transgresse pas la clause.

La jurisprudence récente montre que quelques cas spécifiques ont relevé les limites de l’applicabilité de la clause de non-concurrence. Dans son arrêt du 17 janvier 2012, la Cour de cassation a décrété la nullité d’une clause de non-concurrence pour non-conformité avec la liberté de pratiquer d’un agent commercial. En effet, la clause étend son espace géographique d’application à 50 kilomètres aux alentours de chaque agence de l’entreprise concernée. Or, le contrat ne précise pas le nombre exact des agences concernées. Le Tribunal estime que cela amplifie l’ampleur de la restriction d’exercer au détriment de l’agent, ce qui est en contradiction avec l’article 1134 du Code civil. Par conséquent, le Tribunal a invalidé le recours de l’entreprise pour non-respect de la clause de non-concurrence à l’encontre de son ancien agent.

De plus, d’autres cas de jurisprudences ont rapporté que certaines agences immobilières ou réseaux ont, effectivement, omis d’apporter des avenants à la clause lorsqu’ils ont réaffecté leurs mandataires dans de nouvelles zones géographiques. Par conséquent, une fois leur contrat rompu, ces agents ont repris la même activité dans la même zone sans être inquiétés par des poursuites judiciaires, car il s’agit d’un des principes fondamentaux de l’application de la clause de non-concurrence. Le changement d’endroit d’affectation du mandataire doit être scellé par écrit entre les deux partis, sous peine de caducité vis-à-vis de la réglementation. En d’autres termes, lorsque l’agence ou le réseau veut que le mandataire immobilier puisse opérer dans d’autres villes ou secteurs géographiques, la clause de non-concurrence doit être actualisée. Dans le cas contraire, l’agent pourra exercer librement et sans contrainte après la rupture de son contrat avec son mandant.

La durée d'une clause de non-concurrence

En principe, la réglementation comme la jurisprudence entendent bien mettre en lumière les conditions d’applicabilité de la clause de non-concurrence dans le temps et dans l’espace. Même si au départ, elle est destinée à protéger les intérêts légitimes de l’agence immobilière ou du réseau, elle ne doit, en aucun cas, contraindre l’agent à renoncer en partie à son essor professionnel. C’est pour cette raison qu’en plus d’être limitée géographiquement, la clause l’est aussi dans la durée.

Durant la vie du contrat conclu entre le mandataire et l’agence immobilière, la clause de non-concurrence peut être appliquée dans son entièreté. Par contre, si elle prévoit une applicabilité au-delà de la fin du contrat, sa durée ne peut excéder deux ans. Passé cette période, elle est considérée comme non écrite, donc ne peut plus être appliquée. Ce qui veut dire que pendant les deux années qui suivent son départ, le mandataire immobilier ne peut pas exercer le même métier dans le périmètre géographique prévu par la clause, à moins qu’il n’évolue dans un domaine commercial autre que celui de l’immobilier. Si ce n’est pas le cas, il devra s’abstenir de travailler au profit d’une entreprise concurrente, ou pour son propre compte, dans la même ville ou région concernée par la clause.

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