La législation sur le crédit immobilier est à peu près la même dans toute l’Europe, après un effort d’harmonisation entre les pays. Ce qui rend possible sa souscription dans un pays tiers pour une acquisition en France. Toutefois, pouvoir emprunter à l’étranger est une chose, y trouver un intérêt est une autre. Dans tous les cas, cela pose une question majeure : emprunter à l’étranger est-il un bon plan ? Il faut savoir que même si cela reste une possibilité, les différentes législations locales cachent quelques spécificités auxquelles il faut faire attention avant de signer un contrat de crédit immobilier.
Une hypothèse possible
Souscrire un crédit immobilier dans un autre pays pour l’achat d’un bien immobilier en France, de prime abord, c’est une idée assez invraisemblable. Toutefois, c’est tout à fait possible, du moins en Europe. En effet, l’ensemble des membres de l’Union européenne a décidé, depuis quelques années déjà, d’uniformiser leurs législations respectives sur le sujet. Ce qui fait qu’un emprunteur domicilié en France peut bien souscrire un prêt immobilier en Allemagne, Italie, Espagne ou un quelconque membre de l’espace Schengen.
Suite à l’uniformisation de la législation, une banque opérant en Europe a l’obligation d’informer le client sur les conditions de prêt et de lui transmettre la fiche standardisée. Pour rappel, cette dernière informe l’emprunteur sur les conditions et le coût réel du crédit immobilier auquel il souscrit.
Effectuer des simulations en ligne et comparer les différents taux
Que ce soit en France ou à l’étranger, l’emprunt immobilier implique la recherche de la meilleure offre. Cela suppose, notamment, le caractère indispensable d’une comparaison des taux pratiqués par diverses banques. Pour cette opération, il est important de s’attarder sur le Taux annuel effectif global (TAEG).
Pour quelles raisons ? Tout simplement parce qu’un certain nombre de banques européennes proposent des taux plus ou moins attractifs. Il ne faut donc pas s’attarder sur cet unique paramètre.
En comparant le TAEG, il est possible d’avoir un aperçu sur tous les frais et taux d’assurance qui l’accompagnent. Par ailleurs, il faut savoir qu’un dispositif réglementaire (Loi Scrivener) oblige les banques à informer les emprunteurs sur le TAEG appliqué sur leurs offres de prêts immobiliers.
Privilégier son emprunt en zone euro
Emprunter dans un autre pays que la zone Europe, c’est tout aussi envisageable, mais pas recommandé et ce pour quelques raisons. Tout d’abord, solliciter un crédit immobilier dans un pays qui utilise la même monnaie qu’en France (l’euro) préserve l’emprunteur du risque de fluctuation du taux de change. Il s’agit, ici, d’un choix très sécurisant. Par contre, emprunter dans un autre pays européen ne faisant pas partie de l’espace Schengen (Grande-Bretagne, Suisse, entre autres) l’expose à un risque financier. Si la monnaie locale s’apprécie face à l’euro, l’emprunteur peut voir ses mensualités augmenter en conséquence.
Par ailleurs, une éventuelle réévaluation monétaire de la part des autorités bancaires du pays hôte peut aussi mener à des conséquences peu enviables. Le dernier exemple en date vient de Suisse. En 2016, lorsque la Banque Nationale du pays a décidé d’arrêter l’application du cours plancher, le Franc Suisse a gagné 20 % du jour au lendemain. Cela a surtout renchéri une grande partie des prêts contractés. La banque peut aussi appliquer une commission de change si l’emprunteur perçoit son salaire en euro et que celui-ci doit être converti en monnaie locale.
Pour prévenir ce genre de situation, il est conseillé de négocier une clause de réévaluation monétaire dans le contrat de prêt conclu dans un pays étranger hors Union européenne.
Constituer son dossier d'emprunteur à l'étranger
Pour un emprunt immobilier à l’étranger, les étapes à suivre pour la constitution de dossier sont quasiment les mêmes qu’en France. La première chose à faire est de contacter la banque après avoir effectué les différentes simulations. D’une manière générale, le dossier sera rédigé dans la langue locale. Sur ce point, il faudra trouver une personne qui la maîtrise. Par ailleurs, les pièces justificatives requises pour le prêt sont également les mêmes. Il s’agit, entre autres, des derniers bulletins de salaire, les trois derniers relevés de compte, ou encore l’avis d’imposition. Comme en France, la banque va aussi s’intéresser sur la capacité d’endettement de l’emprunteur par rapport à ses revenus, à travers ces différents documents.
Les particularités à anticiper
Pour un emprunt immobilier contracté dans un pays de l’Union européenne, la Loi Scrivener prévoit l’application du délai de réflexion de 10 jours. Il s’agit d’un droit accordé à l’emprunteur de revenir sur le contrat de prêt et d’y renoncer sans dévoiler les raisons. Pour un prêt souscrit dans un autre pays hors Union, cette loi ne s’applique pas.
Néanmoins, il faut aussi savoir que même dans des pays membres de l’Union européenne, quelques spécificités locales, en lien avec la législation des prêts bancaires, existent. Dans tous les cas, elles ont peu ou pas de traits de ressemblance par rapport à la réglementation française. C’est le cas, par exemple, de l’Allemagne où la loi ne prévoit aucune possibilité de remboursement anticipé avant 10 ans. Si l’on contracte un prêt immobilier dans ce pays, il faudra en tenir compte. Même chose en Belgique. L’emprunteur ne pourra pas rembourser son prêt de manière anticipée, à moins qu’une clause spécifique ne soit prévue dans le contrat.
Les garanties et obligations
En France, la banque peut ne pas exiger une garantie sur le prêt immobilier demandé. Cela dépend de l’offre, mais bon nombre de banques ont décidé d’exclure la participation financière de l’emprunteur sur l’acquisition d’un bien immobilier pour pouvoir attirer davantage de clients. Lorsqu’on emprunte à l’étranger, ce n’est pas le cas.
En effet, une banque située dans un pays tiers, même à l’intérieur de l’Union européenne, va, le plus souvent, exiger de l’emprunteur une garantie solide adossée à la demande de prêt. La raison en est que, justement, la banque ne se trouve pas dans un même pays que l’emprunteur.
Elle estime ainsi qu’elle prend davantage de risques et veut se prémunir d’un éventuel non-remboursement. Dans la plupart des cas, la garantie n’est pas financière, mais plutôt une hypothèque du bien immobilier concerné. Si l’emprunteur n’arrive pas à rembourser, la banque pourra ainsi procéder à la saisie pour se faire payer. Néanmoins, l’hypothèque sera réalisée devant un notaire domicilié en France, dont le coût sera nettement supérieur par rapport à celui qui est généralement pratiqué.
