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Crédit immobilier : les nouvelles conditions d’accès

14 juin 2022 11:18:47 / Rédigé par BL Agents

Le crédit immobilier est sans aucun doute l’une des solutions de financement les plus sollicitées. Depuis le 1er janvier 2022, quelques changements dans les règles d’attribution ont été édictés par le Haut Conseil de Stabilité Financière, HCSF. Bien entendu, toute modification des conditions d'accès à un crédit aura un certain nombre de conséquences, tant pour les emprunteurs que pour les banques. Quels sont ces changements et leurs conséquences ? Existe-t-il des solutions pour les contourner ? Nous verrons tout cela dans cet article.

Des conditions plus contraignantes depuis janvier 2022

On s’y attendait quand même. En effet, cela fait plus d’un an que le HCSF a recommandé les nouvelles règles d’octroi du crédit immobilier aux différentes institutions bancaires. C’est à partir de cette année, en janvier, qu’elles sont devenues contraignantes.

Quels sont, donc, ces fameux changements ? D’une manière générale, il s’agit de mesures de plafonnement. Le premier concerne la limitation du taux d’effort des emprunteurs au crédit immobilier. Désormais, le taux d’endettement maximal pouvant être accepté par les banques est de 35 %, assurances comprises. Il s’agit d’une évolution majeure de la règle des 33 % de taux d’endettement qui a perduré pendant des années. Le HCSF précise toutefois que ce nouveau taux maximal inclut tous les prêts consentis à l’emprunteur, dont le crédit immobilier. Selon le HCSF, la mise en place de ce plafonnement contribuera à éviter le surendettement des ménages.

La deuxième règle édictée par le Haut Conseil concerne, par ailleurs, la limitation de la durée de remboursement du crédit immobilier. Désormais, celle-ci est de 25 ans maximum. Auparavant, les banques peuvent accorder un remboursement sur 27 ans. Désormais, avec les conditions qui leur sont actuellement imposées, ce n’est plus envisageable, à part pour certains profils d’emprunteurs.

 

Des dérogations sont possibles

Sous certaines conditions, les nouvelles règles fixées par le HCSF sont susceptibles de ne pas être appliquées. La première possibilité concerne la durée de remboursement. Si cette dernière est désormais plafonnée à 25 ans, certains emprunteurs peuvent différer de deux années supplémentaires. Ils ont ainsi la possibilité de porter la durée de remboursement jusqu’à 27 ans. Il s’agit, exclusivement, de ceux qui sont entrés en jouissance du bien avant l’octroi du crédit. Globalement, ce sont les acheteurs d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) qu’on appelle également vente sur plan. D’autres profils d’emprunteurs peuvent également bénéficier du délai différé de deux ans supplémentaires. C'est notamment le cas des acheteurs de biens immobiliers nécessitant des travaux importants avant l'emménagement.

Les nouvelles règles d’octroi du crédit immobilier ne sont, toutefois, pas exhaustives. En effet, les banques peuvent ne pas les appliquer sur 20 % des contrats qu’elles ont conclus. Mais il ne s’agit pas de n’importe quels types d’emprunts immobiliers. La dérogation ne peut pas être appliquée pour des projets de primo-acquisition ou pour l’achat de résidence principale.

 

Une incidence sur les taux d’emprunt ?

L’arrivée des règles de plafonnement sur la durée de remboursement du prêt immobilier et du taux d’endettement n’a pas d’incidence majeure sur les taux d’emprunt. Au contraire, le marché accuse une certaine tendance à la baisse ces dernières années. Les spécialistes émettent toutefois des doutes quant à la persistance de cette situation à moyen et long terme. Actuellement, il est impossible de se faire une idée claire de l'évolution des taux d'intérêt sur une période donnée en raison des incertitudes du marché causées par l'inflation, la politique de la BCE et les effets de la crise sanitaire. Certains redoutent, par ailleurs, une hausse qui, couplée avec celle des prix, peut aboutir à une rétractation du marché des crédits immobiliers.

Si les nouvelles conditions d’octroi du crédit immobilier n’influent pas sur les taux d’emprunt, ses effets sont ailleurs. Tout d’abord, il faut comprendre que si le taux d’endettement est relevé de 33 à 35 %, il s’agit, pratiquement, d’une baisse. La raison en est simple : désormais, le montant pouvant être accordé à l’emprunteur doit considérer tous les crédits qu’il a contractés, mais pas uniquement sur la base du coût et de la pertinence de son projet d’achat immobilier. Ce tour de vis imposé par le HCSF est ainsi susceptible de pénaliser les emprunteurs qui veulent investir dans une résidence secondaire à travers un prêt-relais. Pour la même raison, les emprunteurs-investisseurs dans le secteur locatif seront également touchés directement par ces nouvelles règles restrictives.

Certains spécialistes craignent également de l'impact de ces mesures sur les ménages les plus modestes. En effet, comme le taux d’endettement inclut l’assurance de prêt, les personnes âgées ainsi que les personnes à mobilité réduite peuvent rencontrer des difficultés à s’assurer face à d’autres types de risque comme la santé, par exemple.

 

Comment obtenir facilement un crédit immobilier avec ces nouvelles conditions ?

Certes, les nouvelles règles imposées par le HCSF sont assez contraignantes aussi bien pour la banque que pour l’emprunteur. Toutefois, il n’est pas obligé de s’y conformer entièrement pour ouvrir des chances d’obtenir un crédit immobilier. Pour cela, il ne faut pas oublier les bases d’un bon dossier de demande de prêt : un compte bancaire sain et l’existence d’un apport personnel.

En effet, avec ou sans changements de conditions d’octroi d’un crédit immobilier, la banque accorde difficilement un prêt si le compte comporte des découverts, trop de crédits à la consommation ou de dépenses imprévues. En étudiant un dossier de crédit immobilier, la banque va, en effet, étudier en détail tous les mouvements réalisés sur le compte du demandeur. Il en va de même pour le cas des différentes pièces jointes comme les bulletins de salaire et les relevés.

Dans le cadre d’un crédit immobilier, emprunter sans apport personnel est quasiment impossible, même si dans ses nouvelles règles, le HCSF ne l’impose pas. De plus, en contribuant au financement du projet, l’emprunteur peut rester bien en dessous du plafond des 35 % de taux d’endettement, ce qui augmente sa chance d’obtenir le crédit immobilier.

 

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Tags: Actualités, Secteur Immobilier

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