Dans le secteur de l'immobilier, le crédit immobilier reste indispensable pour l'acquisition d'un bien. Il est ainsi le premier fournisseur d'encours de crédit en France et en Europe.
Selon une étude, le montant total des encours de crédit immobilier s'élevait à 6 400 milliards d'euros en 2017, soit une augmentation de 4,3 % sur l'année. Néanmoins, les conditions relatives à l'obtention et le nombre de recours au crédit immobilier ne sont pas les mêmes dans tous les pays du Vieux Continent. En France, les ménages s'endettent en moyenne à 52 000 euros pour l'achat d'un bien immobilier. En tout état de cause, le prêt immobilier représente plus de 87 % des encours de crédit dans l'ensemble des pays européens. La baisse régulière des taux d'intérêt de ces dernières années a incité les ménages à emprunter. Toutefois, cette année, la France a décidé de rendre l'accès au crédit immobilier plus difficile pour les ménages.
Une forte disparité entre les pays européens
D’une manière globale, on pourrait qualifier le prêt immobilier comme étant « le produit roi » sur le marché des crédits. En effet, il est le plus sollicité en Europe, loin devant les différentes formules de prêts dits à la consommation. Toutefois, la situation n’est pas la même dans tous les pays, et ce, selon les conditions proposées par les banques.
Néanmoins, ce qui est certain, c’est que le taux d’intérêt reste assez bas en Europe. C’est en France qu’il est le plus abordable, se situant à une moyenne de 1,56 %. À titre de comparaison, le taux de crédit immobilier est de 1,83 % en Allemagne, 1,92 % en Espagne et jusqu’à dépasser les 2,0 % aux Pays-Bas (2,42 %). Malgré cette attractivité, la France ne fait pas partie de la tête de liste de pays qui ont le plus recours au crédit immobilier, se plaçant seulement à la huitième place. En France, en effet, les encours au prêt immobilier représentent en moyenne 67 % du revenu brut des ménages (68 % en Europe). Par ailleurs, le crédit immobilier représente 13 % du patrimoine non-financier des Français. C’est pratiquement plusieurs points en dessous de la moyenne en Europe, qui est de 17 %.
A priori, les ménages français ne s’endettent pas tellement pour l’achat de biens immobiliers, ce qui n’est pas le cas des autres nations européennes. Ce sont les pays du Nord, globalement scandinaves, où le crédit immobilier est le plus sollicité par les ménages. Parmi eux, on peut citer le Danemark, la Finlande, la Suède ou encore le Royaume-Uni, entre autres. Ces pays représentent à eux seuls 33 % des crédits immobiliers souscrits en Europe. L'endettement moyen par ménage est de 81 800 euros, soit presque le double de la moyenne européenne. En France, pour rappel, l’endettement pour l’immobilier est de 52 000 euros. Si le crédit immobilier connaît cet engouement dans les pays du Nord, c’est surtout parce que le marché est plus dynamique. Cela s’illustre par des durées de remboursement plus longues, ou encore grâce à une fiscalité plus avantageuse.
Par ailleurs, l’Europe occidentale est la région où la demande de crédit immobilier est la plus forte, représentant 46 % des encours accordés sur le continent. Pour donner une moyenne, les ménages de cette partie de l’Union européenne ont un encours moyen de 56 800 euros. Par contre, en Europe orientale, l’endettement des ménages est très faible (4 % du total des encours en Europe, endettement moyen de 6 600 euros par ménage). La même situation est observée en Europe du Sud (Italie, Espagne, Grèce, etc.). Dans ces pays, les ménages s’endettent à hauteur de 26 900 euros en moyenne pour l’immobilier.
Un accès qui se restreint petit à petit en France
Si la France ne fait pas partie des pays où le recours au crédit immobilier est le plus élevé en Europe, le Haut Conseil à la Stabilité Financière a, au contraire, durci les conditions d’accès à ce crédit. En effet, depuis janvier 2022, le taux d’endettement maximal pouvant être accordé par les banques pour ce type de prêt ne doit plus dépasser les 35 %, quelle que soit la qualité du dossier de demande de crédit. De plus, la durée de remboursement est fixée à 25 ans au maximum. Les banques ont, toutefois, le droit de déroger à ces nouvelles règles sur 20 % des prêts accordés.
Ces nouvelles règles du HCSF sont obligatoires, et ont surpris certains acteurs du marché du crédit immobilier, malgré le sursis d’un an entre janvier 2021 et janvier 2022. Ces derniers pensent qu’elles vont surtout ajouter davantage de complexité à l’accès au crédit immobilier pour les ménages. De plus, ce seront les plus modestes qui seront les plus sanctionnés, notamment ceux qui présentent un moins bon profil emprunteur, de même que les petits investisseurs dans l’immobilier locatif. En restreignant l’accès au crédit immobilier, le HCSF risque, en effet, de réduire les offres locatives sur le moyen/long terme. En parallèle, l’accès à la propriété sera aussi nettement plus difficile.
Cette décision est d'autant plus surprenante que les banques françaises ont déjà pris un certain nombre de précautions en ce qui concerne les risques de certains profils emprunteurs. Les banques scrutent au peigne fin la santé financière des demandeurs, notamment leurs revenus, leurs charges et leurs moyens d'existence. L'assurance-crédit obligatoire offre également une meilleure protection pour les prêts accordés par les banques. Le HCSF, quant à lui, avance comme principal argument le fait d'éviter le surendettement des ménages. Les autorités estiment également que ces nouvelles mesures permettront de faire face à l'augmentation du nombre de crédits non remboursés.
Emprunter à l’étranger, c’est possible ?
Souscrire un crédit immobilier dans un pays étranger pour acheter en France, c’est tout à fait possible. Toutefois, il est recommandé de le faire dans un pays membre de l’espace Schengen, pour bien de raisons. La première, c’est que d’une manière générale, les législations concernant le crédit immobilier dans l’Union européenne sont pratiquement similaires. Les justificatifs indispensables pour le dossier de demande de crédit sont aussi les mêmes. Il s’agit, par exemple, des fiches de paie, des avis d’imposition et des relevés de compte.
Dans leur analyse, les banques étrangères évaluent, comme en France, l'endettement actuel du demandeur, la stabilité de ses revenus et le montant qu'il lui reste pour vivre. Il convient toutefois de noter que les législations locales s'appliquent lors d'une demande de crédit immobilier dans un pays tiers. Il convient donc de tenir compte des spécificités locales. En Allemagne, par exemple, il n'est pas envisageable de rembourser le crédit immobilier par anticipation. En Belgique, une telle opération ne peut se faire que si elle est expressément prévue dans le contrat de prêt.
