Que ce soit pour la vente ou l’achat d’une propriété, la signature d’un compromis de vente est indispensable. Ce document représente l’accord entre le vendeur et l’acheteur sur les conditions de l’opération d’acquisition. C’est uniquement après cela que le notaire va prendre en charge les différentes formalités en lien avec la signature de l’acte de vente. Ce document d’une importance capitale marque ainsi le début de la phase de vente proprement dite. Toutefois, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation après sa signature. Cela est valable qu’il soit un particulier ou un professionnel. Dans cet article, nous allons aborder tous les aspects liés à ce droit.
Comprendre l’importance du compromis de vente
Le compromis de vente est également appelé « avant-contrat ». Il s’agit d’une promesse exprimée par le vendeur de céder son bien à un acheteur. Dans ce document, ce dernier adresse également au vendeur son souhait d’acheter ledit bien. Le compromis de vente fixe l’accord sur le prix de vente, les conditions générales et particulières, de même que les clauses dites suspensives. Enfin, une date butoir est expressément indiquée pour laquelle l’acte de vente sera signé par les deux parties.
Le compromis de vente est accompagné d’un certain nombre de documents annexes. Les premiers sont appelés « dossiers de diagnostics techniques ». Il rassemble les différents travaux de diagnostics réalisés par un professionnel mandaté par le vendeur. Ces derniers portent, entre autres, sur la performance énergétique, le montant des charges prévisionnelles de chauffage, etc. Les dossiers de diagnostics techniques doivent être accessibles librement par l’acheteur, à travers lesquels il aura connaissance de l’état d’ensemble du bien. Pour sa part, le notaire peut demander un document complémentaire, à savoir le diagnostic assainissement lorsque la vente concerne celle d’une maison individuelle. Dans ce cas, le diagnostic sera établi par le service public d’assainissement, et non pas par un professionnel.
Les différents documents annexes inclus dans le compromis de vente peuvent changer selon la nature du bien. S’il s’agit d’une copropriété, ils peuvent être relatifs à l’organisation de l’immeuble, de son état et de la situation financière du lot concerné par la vente.
Combien de jours pour se rétracter après un compromis de vente ?
La signature du compromis de vente implique la présence du vendeur et de l’acheteur chez le notaire. D’ailleurs, c’est ce dernier qui est en charge de préparer ce document bien avant le rendez-vous entre les parties. C’est sur la base des différents documents qui lui sont transmis (titre de propriété, situation et identité matrimoniales, etc.) que le compromis de vente est établi. Après la signature, le notaire le remet à l’acheteur. C’est à partir de ce moment que le décompte du délai de rétractation commence officiellement. Cette règle est définie par la loi ALUR.
Après réception du compromis de vente signé, l’acheteur dispose de 10 jours pour changer d’avis (Loi Macron). Cette règle s’applique aussi bien sur le compromis de vente, mais également sur la promesse unilatérale de vente. Avant le 8 août 2015, ce délai était fixé à 7 jours.
Le délai de rétractation représente une sécurité particulière pour l’acheteur. En effet, il lui permet de disposer du temps nécessaire pour réfléchir sur la poursuite du processus de vente ou pas. Car, effectivement, passé ce délai, la procédure de vente définitive sera enclenchée. Dans tous les cas, l’exercice de ce droit de rétractation n’est pas applicable d’une pénalité financière, ni de dédommagements au profit du vendeur de la part de l’acheteur. De plus, celui-ci n’est pas obligé de fournir une justification à sa décision d’annuler le processus. Pour sa part, le vendeur n’a pas droit à la rétractation. Une fois sa signature apposée sur le compromis, il sera dans l’obligation de poursuivre la procédure de vente.
À noter que la plupart des compromis de vente prévoient le versement par le futur acquéreur d’un dépôt de garantie. Celui-ci représente, en moyenne, entre 5 et 10 % du prix convenu entre les parties. Si un désistement a lieu, le montant sera remboursé à l’acheteur sous 21 jours.
Les modalités de décompte du délai de rétractation
L’applicabilité du délai de rétractation diffère en fonction de la notification de la part du notaire. Si ce dernier remet à l’acheteur le document signé en main propre, le décompte commence à partir du lendemain. Par contre, si le compromis de vente est envoyé par lettre recommandée, la règle observe un léger changement. En effet, le décompte va commencer le lendemain de la première présentation du document au domicile de l’acquéreur. Même si ce dernier est absent, cela n’empêche pas l’enclenchement du comptage.
Pour rappel, le délai de rétractation est de 10 jours calendaires, sans considération de jours ouvrés et ouvrables. Toutefois, la fin du comptage peut être décalée au jour ouvrable suivant si celle-ci tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié.
Comment exercer son droit de rétractation ?
S’il souhaite faire machine arrière dans son projet d’achat de bien, le futur acquéreur doit en signifier officiellement au vendeur. Pour cela, une lettre recommandée avec avis de réception sera envoyée à celui-ci. Dans le courrier, l’acheteur doit exprimer sans ambiguïté son désir de se retirer du projet d’achat. Toutefois, il n’est pas obligé de donner des explications sur sa décision.
La rétractation est menée d’une manière assez formelle, étant donné que cette procédure est encadrée par plusieurs textes de loi. Néanmoins, il est préférable que l’acquéreur observe quelques règles de courtoisie vis-à-vis du vendeur avant de procéder officiellement au retrait. En effet, avant de lui envoyer le courrier de rétractation, pourquoi ne pas passer un appel téléphonique au préalable ?
Peut-on encore se désister après le délai de rétractation ?
Après le délai légal de rétractation, il est, logiquement, plus difficile d’annuler la procédure de vente. Toutefois, si l’acheteur souhaite encore se retirer après son expiration, quelques conditions doivent être remplies.
Pour cela, il doit être en mesure de faire valoir une des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente. Il peut s’agir de sa difficulté à obtenir un prêt immobilier (raison la plus courante), ou un refus de permis de construire de la part de la municipalité. Si l’acheteur se retire pour une autre raison que les clauses suspensives, il sera en tort. Dans ce cas, le vendeur peut exercer son droit de porter l’affaire au pénal, pouvant aboutir sur le paiement de dommages et intérêts de la part de l’acheteur. Le Tribunal peut également prononcer une exécution forcée de la vente.
